שפיר ואח' נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ ואח'

פסק - דין

1.בשנים 1993 ו- 1994 רכשו התובעים יחידות דיור בשכונת מגורים שהקימה הנתבעת ביהוד, הידועה בשם "קרית הסביונים". עניינה של התובענה שלפניי הוא במצגים שעל פי הנטען הציגה הנתבעת שהיא חברה יזמית, במהלך המשא ומתן למכירת יחידות הדיור; נפקותם של המצגים הנטענים היא התחייבות מצידה של הנתבעת להקים בשכונה גם את מבני הציבור שנקבעו בתב"ע החלה על האזור. עוד עוסקת התובענה בטענה בדבר ליקויי בנייה שנתגלו על ידי חלק מן התובעים ביחידות הדיור שרכשו בפרויקט. יצוין כבר עתה כי התובענה מעוררת שאלות של התיישנות שהן בעלות משקל מכריע.

הרקע והעובדות

2.הנתבעת, אפריקה ישראל להשקעות בע"מ, היא חברה יזמית העוסקת בפיתוח, בנייה ומכירה של מיזמים למגורים, מסחר ומשרדים (להלן: "הנתבעת"). בראשית שנות ה- 90' של המאה הקודמת החלה הנתבעת בשיווק של מיזם מגורים רחב ממדים במועצה המקומית יהוד, שלימים הפכה לעיר (למען הנוחות יכונו להלן המועצה וכן העירייה: "עיריית יהוד"). במסגרת המיזם הקימה הנתבעת שכונה חדשה בשם "קרית הסביונים", המשתרעת מסביב ל-"מלון אויה" וגובלת מצידה האחד בסביון ובגני יהודה ומצידה השני בכביש תל אביב יהוד (להלן: "המיזם" או "הקריה"). שטח הקריה הוא למעלה מ- 400 דונם, ובראשיתו כלל המיזם כ- 1,200 יחידות דיור – ובהן יחידות צמודות קרקע ויחידות דיור בבנייני מגורים בבנייה רוויה.

בשנת 1991 אושרה תכנית בנין עיר מפורטת שאותה יזמו הנתבעת ועיריית יהוד, ולפיה שונה הייעוד של שטח המיזם מחקלאות למגורים, מסחר, בנייני ציבור, שטח ספורט, דרכים וכו' (תב"ע מס' יד/במ/2004; להלן: "התב"ע הראשונה"). במסגרת ייזום התב"ע הראשונה, הנתבעת לדבריה שמה דגש על מתן מענה מקיף ויסודי לצרכים הקהילתיים של תושבי הקריה ולשירותים הציבוריים שיהיו דרושים למשפחות. משכך, במסגרת התב"ע הראשונה הוקצו שטחים לשורה של מבני ציבור ובהם: בית כנסת, גני ילדים ומעון יום, בית ספר יסודי וחטיבות ביניים, מרכז רפואי, מרכז מסחרי, מתנ"ס וקאנטרי קלאב. השטחים הציבוריים הללו יועדו על פי התב"ע הראשונה להפקעה ולהעברה לבעלותה של העירייה (ראו סעיפים 12-11 לתצהיר אלירן קמפאנו, ששימש כמהנדס המיזם, להלן: "קמפאנו").

בשנת 1992 התקשרו עיריית יהוד והנתבעת בחוזה פיתוח, שבמסגרתו הסכימו הצדדים כי הנתבעת לבקשתה תבצע עבודות פיתוח ותשתית בשטחים המיועדים לצרכי ציבור בשטח הקריה – וזאת חלף תשלום היטל השבחה לעירייה בגין בניית יחידות הדיור (החוזה מיום 20/6/92 צורף כנספח ד לתצהירי התובעים, להלן: "חוזה הפיתוח"; ראו בסעיף 4.2 לחוזה).

3.שיווק המיזם החל בשנת 1992 "על הנייר", כלומר טרם שהחלה הנתבעת בביצוע עבודות הבנייה בקריה. בשטח המיועד לבנייה הוצב אולם מכירות – שבו נערכו פגישות עם קונים פוטנציאליים. באותו אולם התקינה הנתבעת שולחן גדול (ברוחב של כ- 1.5 מטר ובאורך של כ-2 מטר) ועליו דגם תלת מימדי של הקריה המתוכננת (להלן: "הדגם"; ראו עדותו של קמפאנו בעמ' 257 לפרוטוקול שורות 17-10); לגרסתה של הנתבעת דגם זה לא נותר בידיה ועל כן הוא לא הוצג לבית משפט. על אחד מקירות האולם נתלתה כרזה גדולה, שגם בה הופיע דגם של הקריה המתוכננת (להלן: "הכרזה", סומנה ת/1). המצג העולה מן הכרזה הוא של שכונה אוטונומית, הבנויה סביב למלון אויה (שיובהר כי אינו בבעלותה של הנתבעת), טובלת בשטחים ירוקים וכוללת בחובה שטחים נרחבים המיועדים לצרכי ציבור. לכל מבקר באולם המכירות נמסרה גם תיקיית קרטון המכילה מידע שיווקי בנוגע למיזם (להלן: "התיקייה", חלק מן התיקיות שנמסרו לתובעים סומנו ת/2-ת/4, ת/6-ת/9 ו-ת/13). בצד הפנימי של התיקייה צוין מידע כללי בנוגע למיקום הקריה, שטחה, מספר יחידות הדיור המתוכנן וכיוצא באלה; ולעניין השירותים הקהילתיים נאמר כך:

"תשומת לב מיוחדת הוקדשה לתכנון ולעיצוב הסביבתי. את המקום יפארו מדשאות, גנים ומגרשי משחקים.

תושבי הקריה יהנו מכל השירותים הקהילתיים המאפשרים רמת חיים גבוהה ונוחה. במקום יוקם מרכז מסחרי מודרני וכן יוקמו באחריות המועצה המקומית ורשויות ומוסדות אחרים קרית חינוך הכוללת בתי ספר וגני ילדים וכן מרכז רפואי, מרכז קהילתי, מעון יום, מרכז תרבות נוער וספורט, קאנטרי קלוב ובית כנסת.

האדריכלים שתכננו, בקפדנות רבה, את קרית הסביונים לקחו בחשבון את ההתפתחות הטבעית של קהילה מודרנית ומצאו פתרונות לצמיחה העתידית".

בצידה האחורי של התיקייה הופיעה תמונת נוספת של מודל הקריה כולה – כאשר מתוך התמונה נמשכו חיצים אדומים בולטים שציינו באופן מודגש את מיקומם של כל מבני הציבור המתוכננים בקריה: מעון יום, בית כנסת, גני ילדים, חטיבות ביניים, מרכז מסחרי, קאנטרי קלאב, מתנ"ס בית ספר יסודי ומרכז רפואי. בתחתית התמונה צוין באותיות קטנות: "הבהרה: דגם זה אינו תכנית סופית של הפרויקט והוא מהווה דוגמא רעיונית שאינה מחייבת את החברה".

פרסומים ברוח דומה נעשו על ידי הנתבעת גם בשלטי חוצות ובעיתונות (ראו נספח ג לתצהירי התובעים).

4.איש המכירות המרכזי שפעל באולם המכירות של הנתבעת היה מר דורון טרגן, שלדבריו מכר בעצמו מאות יחידות דיור בפרויקט (להלן: "טרגן"); הלה ניהל את המשא ומתן עם הרוכשים מראשיתו ועד לחתימתו של חוזה רכישה עם הנתבעת (ראו עדותו בעמ' 352 לפרוטוקול שורות 20-14 ובעמ' 353 שורות 27-26).

התובעים מייצגים 18 משפחות אשר רכשו מן הנתבעת יחידות דיור בקריה (יחדיו מכונים לעיל ולהלן: "התובעים"). כולם ניהלו את המשא ומתן עובר לרכישה עם טרגן מטעם הנתבעת, שאז גם קיבלו ממנו את התיקייה. במהלך המשא ומתן טרגן עשה שימוש בדגם המופיע בצידה האחורי של התיקייה, על מנת להציג בפני כל אחד מהתובעים את מיקומה של יחידת הדיור המוצעת לו בשטח הקריה וביחס למבני הציבור המתוכננים בסמוך (ראו הרישומים המופיעים על גבי התיקיות עצמן; וכן ראו, למשל, עדותו של עופר לוי בעמ' 81 לפרוטוקול שורות 9-4, ועדותו של יוסף פלש בעמ' 100 שורות 21-12).

התובעים רכשו את יחידות הדיור, חלקן יחידות צמודות קרקע וחלקן דירות בבניינים, במהלך השנים 1993 ו- 1994; מחירי הרכישה נעו בין 130,000$ ל- 350,000$ ליחידה. התובעים כולם חתמו על חוזה רכישה בנוסח אחיד, והסכמות פרטניות שאליהן הגיעו כל אחת מהמשפחות והנתבעת קיבלו ביטוי בתוספת שצורפה לחוזה (להלן: "חוזה הרכישה" ו- "התוספת לחוזה הרכישה"; החוזים והתוספות צורפו כנספח א לתצהירי התובעים).

5.ככלל, חוזה הרכישה עוסק בזכויות כל אחד מהתובעים ביחידת הדיור עצמה – ובכלל זה בבנייתה, מסירת החזקה בה וברכוש המשותף, רישום הזכויות, אחריות לליקויי בנייה, גובה התמורה ואופן התשלום, וכיוצא באלה. רק פרק אחד מתוך החוזה עוסק ב-"זכויות בבניין ובסביבתו", ובסעיף הראשון שבו נקבעה הוראה גורפת המאפשרת לנתבעת ליזום ולבצע כל שינוי בתכנון ובשימוש במקרקעין שבשטח הקריה:

"הוראות חוזה זה וכן הוראות כל חוזים האחרים שנחתמו או שיחתמו עם קונים אחרים מהחברה (הנתבעת - ע.ב.), הוראות כל חוזים אחרים שהחברה קשורה או שתהיה קשורה בהם, כל התחייבויות שהקונה או אחרים קבלו על עצמם וכל תכנית בנין ערים אינם יוצרים תכנית בניה (Building Scheme), אינם מגבילים החברה בשימוש, בניצול, ביעוד ובתכנון המקרקעין ואינם מקנים כל זכות לקונה כלפי החברה ו/או כלפי אחרים לגבי אופי המקרקעין, הגבלות החלות עליהם, ניצולם יעודם ותכנונם פרט להתחייבויות המפורשות בין החברה לבין הקונה במסגרת חוזה זה אשר תהיה להן נפקות רק בין הצדדים לחוזה זה".

(ההדגשה שלי - ע.ב.) (סעיף 18 לחוזה הרכישה).

זכותה של הנתבעת לערוך כל שינוי באופן הניצול של שטח הקריה נקבע גם בסעיף הבא באותו פרק. כך, למשל, בסעיף 19ב נקבע כדלקמן:

"מבלי לפגוע בכלליות האמור בסעיף קטן א' לעיל ובכפוף למפרט, החברה תהיה רשאית לפי שיקול דעתה המוחלט והבלעדי, במועד שתבחר לעשות זאת, להשתמש ולממש את כל אחת מהזכויות המפורטות להלן: